Kapitalisering er et viktig begrep innen eiendomsforvaltning og refererer til en metode som brukes for å estimere verdien av en eiendom basert på fremtidige inntekter eller overskudd.
I praksis innebærer kapitalisering at man tar den forventede årlige nettoinntekten fra eiendommen (leieinntektene minus driftskostnader) og deler denne med en såkalt kapitaliseringsrente, også kjent som yield. Kapitaliseringsrenten representerer investorens avkastningskrav eller risikopremie.
For eksempel, hvis vi har en eiendom med antatt årlig nettoinntekt på 100 000 kr og bruker en kapitaliseringsrente på 5 %, vil verdien av denne eiendommen bli beregnet ved å dividere nettoinntekten (100 000 kr) med rentesatsen i desimalform (0.05). Dermed blir verdiestimatet:
Verdi = Nettoinntekt / Kapitaliseringsrate Verdi = 100 000 / 0.05 Verdi =2 000 000
Det anslåtte verdianslaget i dette eksempelet ville være rundt to millioner kroner.
Metoden med kapitalsiering er spesielt nyttig når det gjelder kommersielle eller utleieeiendommer hvor leiekontrakter gir stabile strømmer av inntekt over tid. Ved hjelp av denne metoden kan investorer raskt få et grovt estimat over hva de bør betale for en eiendom basert på forventet avkastning. Det er imidlertid viktig å merke seg at kapitalisering bare gir et estimat og ikke tar hensyn til andre faktorer som potensiell verdiøkning, markedsutvikling eller spesifikke risikoer knyttet til eiendommen.
Kapitaliseringsmetoden brukes også i kombinasjon med annen verdsettelsesteknikker som diskontert kontantstrøm (DCF) analyse for å få en mer nøyaktig verdivurdering av eiendommen.